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东莞租厂房:东莞商铺空置率持续走高 租金一路走低
编辑:东莞厂房出租网   时间:2016-09-28

  一铺养三代曾经是东莞租厂房投资理财界长期以来形成的共识,在传统商业模式盛行的年代,铺面收益节节上升,成为不少资金充裕人士最钟爱的投资渠道。近年来快速发展的街铺和各种商业综合体将商铺市场推向了过剩的局面。电商时代的到来,则将原本处于日趋高成本、低收益的商铺资产推向了快速贬值的境地。当前,商铺出租困难、收益走低和陷阱式开发模式,让投资者承受以往不曾遇见的风险。业界人士认为,以往长期走旺的商铺或不再具有投资吸引力。

  商铺空置率持续走高 租不出去又卖不起价
  无论是在冷清的街道还是部分黄金地段,商铺空置率高企屡见不鲜。
  以商业形态成熟的南城西平为例,这里楼盘汇聚、人流量大,周边餐饮娱乐设施也随之跟进,在三年前达到了顶峰。然而,兴旺一时的商铺开店潮兴起之后,随即进入到关门歇业的阶段。在西平宏图路一带,无论是多达近千平方米的火锅店、还是百余平方米小型餐饮机构,从去年年初开始纷纷倒闭,至今没有新的商家承接。
  在西平动漫城附近投资近千万元购买一处门面的陈女士如今感到压力重重。三年前,她通过按揭贷款购得该处五百多平方米的大户型铺面,当时的价格是两万元每平方米。按照按揭贷款协议,购入后她每个月的按揭还款达五万多元。
  由于该地段临近即将开通的地铁口,附近楼盘多且成熟快,因此大家都纷纷在此处投资。一开始,走势也确实如陈女士所料,就在三年前收铺时,一家连锁火锅店租下,当时的租金基本上可以冲抵每月按揭还款。然而,好景不长,火锅店开业之后,生意不景气,商家苦撑一年之后不得不关门歇业。火锅店关闭之后,至今两年有余,商铺再也没有租出去。“眼睁睁看着它空置下去,每月还得花大钱养它。想要出售,人家给出的价钱只是当初买入价的七成多一点。”陈女士认为,商铺已经进入到实质性的贬值阶段,即使是在市中区,也很难出现商铺逐年升值的好事情。
  正如陈女士所言,商铺的空置率走高和空置时间长,让投资界已经清楚地看到商铺投资已经出现了风险。记者在走访中发现,商铺空置现象并不是西平这样的新城区所独有,在不少老城区,商铺长期空置无法出租的情况同样存在。
  商铺增量大 租金一路走低
  空置率的升高直接导致租金下降。为此,投资商铺的业主们正在承受前所未有的经济压力,尤其是最近几年出手购置,且还是按揭方式购买的投资者。
  记者从西平的中介机构了解到,目前这一片区的一线沿街商铺的租金平均150元~200元/平方米,而在两年前,租金绝对不会低于200元/平方米。业内人士一致认为,按照电商发展的速度,传统模式下经营又没有清晰定位的街铺租金还将进一步走低。
  上述投资者陈女士就透露刚购进商铺不久,铺面租金是每月四万多元。而目前她报价三万元都没有人愿意接手。
  从事金融担保业务的周小姐告诉记者说,前几年,商铺是银行贷款业务中最吃香的抵押物之一,只要业主购买之后,评估价马上就可以增加20%,因为银行看好商铺的未来价值。然而现在行情出现了极大的变化,如果业主们想要拿商铺做抵押贷款,地段不成熟的,银行基本不考虑,地段较为满意的,通常银行在放款时,也会在现有估价基础上对其价值进行六折处理后进行放款。
  一方面是现有商铺出租困难,价值一路走低,另一方面则是近年来新建商业地产增量迅猛。据统计,作为商业地产主要品种之一的沿街商铺,最近五年来新增数量达到50%,且在未来几年还将呈现爆发式的增长。从事商业地产中介业务的陈轩认为,再算上电商的冲击,商铺的吸引力快速走低是意料中的事情。
  商场化整为零频现陷阱
  承受压力的并非只有沿街商铺,近年来,一些商家在大型商场经营困难的现实中,开始转变思路,将原有的商场整体租下,然后装修成互相隔断的小型格子铺重新租售,这种化整为零,将原有一个产权分割成若干小户型产权并转售的模式,在最近几年中时有出现,不过,这种模式至今鲜有成功的案例,倒是制造出了一波又一波的纠纷,不少投资者血本无归,且投诉无门。
  不久前,位于东城中心的“星玺”广场就利用上述模式“成功圈钱”,由于面积小,总价低,多数在30万元左右的格子铺在很短时间内就售罄。然而,由于定位模糊,开发商的本意是销售格子铺,而不是立足于长期招商并经营该项目,因此,这个大型商场在试业几个月之后就宣告失败,投资者的钱打了水漂。
  近两年来,上述情况在东莞还发生过多次,投资者有必要提高风险意识。
  投资商铺有讲究
  综合考量 别只看利润承诺
  业界人士认为,这种“大化小”的“格子铺”早期在东莞市场上并不多见,是在电商冲击之下,众多大型商场经营不善的情况下才出现的。这种模式除了利于开发商快速回笼资金外,最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主。因为按照协议,产权和经营权是分开的,企业万一经营不佳,就意味业主商铺的价值也开始大打折扣。
  商场化整为零的模式大行其道,看上去价钱很便宜,但是风险非常之大,投资者往往认为拥有一个商铺的产权或者长期租赁权,就拥有一处资产,但是,如果商场开业不成功,或者开业之后经营不成功,这处资产或一钱不值。
  一些资深人士提醒到,从投资角度而言,投资商场格子间商铺一定要认准品牌开发商,开发商有实力,投资风险就会相应降低。不要盲目地相信高回报,特别是在一些利润相对确定的商场项目上,过高的利润回报承诺可能是开发商的营销策略,最终开发商资金顺利回流,全身而退,业主恐怕就自身难保了。因此业主投资需要综合区位、人流等多方因素考量。
  严审合同 明确责任归属
  法律意识薄弱也是投资者整体面临的一个问题,有律师认为投资者一定要严格审视合同,要明确跟谁签约,是开发商还是第三方运营公司,确定是否有能力保证顺利经营和承担违约后果。同时要明确责任归属,违约后解约、赔偿等具体事项都必须注明在协议中。
  投资商场商铺 搞清商场定位
  在电商成为多数年轻人购物选择的当下,业界人士认为,商铺作为营业场所仅仅依靠黄金地段是不够的。尤其是商场内的商铺投资,商场定位尤为重要,如果定位欠缺,难以及时调整掉头,很容易受到地段制约或经营环境的影响。业主投资的时候,要看开发商对商家的选择,是否参照商铺周边的商业业态和经营状况,是否能够做到业态互补,可以迎合,也可以另辟蹊径。
  此外,投资还要面临新老商圈的选择,老的商圈铺面与新崛起的商圈铺面各具优势。在老的商圈,消费者已经养成了固定的消费习惯,已经形成了一定规模。长期的文化和影响的积淀,为投资者做好了充分的前期市场。虽然新商业圈的形成需要时间的沉淀,但作为投资者来说,在新商圈没有形成之前,投资者所投入的资金相对较少,新的商圈一旦形成,其增值潜力便会体现出来。

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